Woning huren vs. kopen

“Huren is weggegooid geld”

Dit heb je vast ook wel eens ergens voorbij horen komen. In deze tijd hoor je ook wel eens:

“Nu de rente zo laag is moet je kopen”

of:

“De huurprijzen blijven maar stijgen”

of juist een leuke voor grondbezitters:

“De huizen prijzen blijven maar stijgen… tijd om een huis te kopen”

Maar is dat nog wel zo? en zijn we niet een beetje de jaren vergeten dat de huizenprijzen niet stegen maar juist daalden. Is het niet juist nu zo dat je niet moet kopen, juist omdat de huizenprijzen zo hoog staan?

Er zijn tal van sites die huren met kopen vergelijken, met alle kosten er bij. Een voorbeeld is het artikel van de NRC:

Bron: https://www.nrc.nl/nieuws/2015/06/20/ga-je-kopen-of-blijf-je-huren-1506129-a1202053

Naar mijn mening een best realistisch voorbeeld. Een punt is wel dat ze servicekosten rekenen bij huren, terwijl je deze kosten nog zo goed kan hebben bij kopen (als je een appartement koopt bijvoorbeeld met service kosten). Er wordt in het voorbeeld vanuit gegaan dat het huurhuis servicekosten bevat, dus als je het huis wilt vergelijken dan zou ik zeggen doe dat dan met een zelfde type woning. Hoe dan ook, zie je in het voorbeeld dat je feitelijk duurder uit bent met kopen (omdat er zo veel meer kosten bij komen kijken) en vergeet daar ook niet bij dat je kosten hebt bij het kopen van een woning (makelaarskosten, overdrachtsbelasting, hypotheek, notariskosten) en kosten bij het verkopen van de woning (makelaarskosten, en de veel vergeten hypotheekrenteboete die nogal vaak voor komt zonder dat je daar van op de hoogte bent). Uiteraard bouw je natuurlijk je hypotheek af in de loop der jaren wat een huis kopen zo aantrekkelijk maakt. Maar juist dat punt is in de FI beweging een belangrijke.

Waarom je eigen woning geen investering is

Er is eigenlijk maar een reden waarom je eigen woning geen investering is: Je eigen woning genereert geen inkomen! Het is geen “asset” maar een “liability” zoals Robert Kiyosaki dat helder uitlegt in zijn boek Poor Dad Rich Dad. Dus het genereert kosten en geen inkomen. Een groot verschil als we het hebben over investeren. Dit is natuurlijk anders wanneer je een 2e woning hebt dat je verhuurd. Op dat moment genereert het huis wel inkomen. Hetzelfde voor aandelen. Je krijgt dividend uitbetaald, daarnaast kun je op elk gewenst moment je aandelen verkopen. Dit werkt anders met je eigen woning. Het is nog maar de vraag of je jouw woning wel kan verkopen (vergeet niet de jaren waarin dit bijna onmogelijk was) en waar moet je dan gaan wonen? Er zijn maar weinig mensen die van koopwoning naar huurwoning gaan, maar andersom is dat aantal hoog.

Toch verbaasd het mij elke keer als ik in mijn omgeving hoor hoeveel mensen hun eigen woning als investering zien, of zelfs als hun pensioen. Zeker als je eerder wilt gaan stoppen met werken. Waar haal je dan nog inkomen uit? Je mag dan hopen dat je woning flink in waarde is gestegen zodat je de overwaarde ergens in kan gaan investeren, maar je kan daar niet vanuit gaan. Zeker niet als je in deze tijd een woning gaat kopen, want het lijkt mij duidelijk dat je niet meer koopt in een gunstige tijd waar de huizenprijzen nog laag waren. Die tijd is voorbij.

Nu wil ik hiermee niet zeggen dat je geen woning moet kopen. Maar zie het niet als een investering. Wij wonen ook het grootste deel van ons leven in een koopwoning. Maar de reden dat ik het huis heb gekocht heeft niks met investeren te maken. Het maakt mij ook niet uit of de huizenprijzen stijgen of dalen. We wilde graag een woning naar onze wensen om een leventje op te bouwen.

Als je puur kijkt naar de huurprijs vs. hypotheek (wat veel mensen doen bij deze beslissing om het jezelf aan te praten en aantrekkelijk te maken om een huis te kopen), dan is een huis kopen natuurlijk aantrekkelijk. Maar met de totale kosten is huren toch vaak de aantrekkelijkste optie (Uiteraard verschilt dit per situatie). Je huis is alleen waarschijnlijk minder naar je eigen wens. Maar met het geld dat je maandelijks over houdt, kun je een enorm vermogen opbouwen als je dit zou investeren in de loop der jaren: het rente op rente effect. Het voordeel van huren is ook dat je kan gaan en staan waar je wilt. Zo zijn er veel mensen in de FIRE community die de hele wereld rondreizen en op de goedkoopste plekken kunnen huren en leven. Dat brengt de maandelijkse kosten natuurlijk enorm omlaag en je hebt de vrijheid om niet aan een plek vast te zitten. Het is daarom ook een hele persoonlijke keuze of je een huis wilt kopen of huren.

Comments

  1. Ik zie ons koophuis niet als een investering, ook niet als een stenen pensioen. Toch denk ik dat er een belangrijk punt ontbreekt in de redenering. Het nrc noemt bijv. de regelmatige stijging van de huurprijzen, maar deze zie ik in het overzicht niet terug (ik lees ook nergens dat het hier om een gemiddeld bedrag gaat waarbij ze deze stijging in hebben gecalculeerd). Daar staat tegenover dat hypotheeklasten omlaag kunnen gaan door extra af te lossen. In ons geval, scheelt dit over de hele looptijd van de (deels aflossingsvrije) hypotheek een fors bedrag aan rente. Hierdoor kan je savingsrate toenemen, waardoor je nog meer zou kunnen aflossen…sneeuwbaleffect. En dán wordt het een heel ander verhaal. Ik woon als ik met pensioen ben toch echt veel liever in een afgelost koophuis dan in een huurhuis waar ik iedere maand een flink huurbedrag aan kwijt ben.

    1. Dat de huurprijzen stijgen in de toekomst is aannemelijk, maar staat niet vast. Daar kunnen we geen voorspelling over doen. Maar als de huurprijzen stijgen, dan stijgen ook de kosten voor eigen woning (hypotheek uitgezonderd), maar denk aan onderhoudkosten, grote verbouwingen, VVE, onroerendezaakbelasting, verzekeringen. Dat is ook eigenlijk het punt van dit artikel. Het is niet zo zeer dat huren altijd goedkoper is, maar dat alle kosten van een koophuis soms vergeten worden en het lijkt of een koophuis altijd financieel aantrekkelijk is.

  2. Er staan toch kosten VVE in het overzicht? Die lijken me overeen komen met de servicekosten van een huurder. Ik weet niet wat die financieringskosten zijn, maar als je dat 30 jaar lang zou moeten betalen kom je uit op 45000 euro, dat lijkt me ook aan de hoge kant.

    Daarnaast hangt het er ook maar net vanaf welke statistieken je gebruikt. Hier wordt bijvoorbeeld 7% genoemd in het hogere huursegment: http://www.fairhuurvoorverhuurders.nl/files/literatuur/nobel-hoe-bepalen-we-de-markthuur.pdf
    Dan kom je opeens uit op een brutohuur van 1633/maand.

    Daarnaast hoor ik regelmatig verhalen uit mijn omgeving over jaarlijks terugkerende huurverhogingen van rond de 5%, dat is voor mij een van de belangrijkste redenen om te kopen. Ik hoef hier vast niemand uit te leggen wat het effect daarvan is na een paar jaar..

    1. Hoi Peter,

      Wat ik bedoel is dat de servicekosten vaak al in de huurprijs zitten. Zeker bij een huurprijs van 1.100 euro zoals in het voorbeeld. Dan zou je die niet nog los mee moeten rekenen.

      5% huurverhoging lijkt mij ook aan de hoge kant. Daarnaast heb je ook stijgende kosten voor kopers doordat de WOZ waarde stijgt en dus de jaarlijkse belastingen die daar aan vasthangen meestijgen.

      Begrijp het punt van dit artikel niet verkeerd. Het zit niet in de details, maar het punt dat ik maak is dat het wellicht nu niet meer de juiste tijd is om een woning te kopen. Hoog gewaardeerde aandelen wil je ook niet net voor een financiële crisis kopen.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *